“최우선 ‘디레버리징’ 전략은 최대 35년간 분할상환이 가능할 정도로 지나치게 장기화한 주택담보대출 분할상환 기간을 고(高)LTV 대출에 한해 단축하는 것이다. 캐나다는 2012년부터 고LTV 주택담보대출 최대 상환기간을 30년에서 25년으로 제한했다. 상환 기간을 단축하면 DTI를 계산할 때 소득액 대비 연간 원리금상환액이 커지기 때문에 DTI를 강화하지 않고도 대출한도가 줄어드는 효과가 있다.”
금융감독원 직원 A씨의 전셋집 주인은 지난 4년간 3번 바뀌었다. 전세 끼고 집을 사는 갭(gap)투자에 나선 3명의 투자자 때문이다. A씨가 10여 년간 모은 돈은 1억5000만원. 전세·신용대출로 마련한 전세금 4억원은 의도치 않게 갭투자자 종잣돈으로 활약했다. 두 번째 이후 집주인의 얼굴은 본 적도 없다. 투자자들이 집도 안 보고 집을 사서다. “전세금이 정확히 이 금액이냐”는 은행 직원의 연락을 한 번 받은 정도다. 전세금 제외 담보가치로 주택담보대출을 받은 한 20대 갭투자자 때문이다. A씨는 여전히 집을 사기 어렵다. 7억원 안팎 아파트를 사려면 취득세까지 5억7000만원을 빌려야 하는데 대출을 집값 70% 이내로 묶는 담보인정비율(LTV) 규제 때문이다. 긴 기간 나눠 갚으면 대출 원리금은 연봉의 30%에 불과하고 A씨 직장인 금감원에서도 33% 정도의 총부채상환비율(DTI·연간 원리금상환액/연소득)은 세계적으로 문제없는 수준이라고 보고 있지만 금감원 직원인 A씨는 집값 30%가 없으면 집을 살 수 없다는 팩트를 정확히 알고 있다. A씨가 돈을 빌릴 수 없는 동안 갭투자자들은 꾸준히 돈을 벌었다. … 서민대출을 표방하는 집값 5억원 한도(대출금 3억원 한도)의 디딤돌대출 역시 2억원이 없는 정상적인 젊은 층에게는 ‘서민대출 코스프레’나 다름없다. 오히려 부모에게 2억원을 증여받은 금수저가 3억원을 빌리는 데 악용되기도 한다. 생애 최초 주택구입자에게 많게는 95%의 LTV를 적용하고 투자자에게는 50%로 이 비율을 확 낮추는 해외 사례는 은행 건전성을 포기했기 때문인가. 집값이 30% 폭락하지 않는 이상 원리금을 챙기게끔 은행만 걱정해주는 동안 주택시장에서 꼬리 칸과 엔진 칸은 점점 멀어지고 있다는 사실을 제대로 들여다보는 게 실효성 있는 신DTI 정책의 출발점이 돼야 한다.
DTI가 60%면 연소득이 3000만원인 직장인의 경우 연간 원리금 상환액인 1800만원 한도까지 대출을 받을 수 있다. 이번 도입되는 DSR은 소득을 기준으로 상환 능력을 판단하는 지표라는 점에서는 DTI와 같다. 하지만 주택담보대출원리금과 더불어 다른 모든 부채원리금까지 갚을 수 있는지를 판단, 대출 심사에 적용하게 되면 실제 대출 한도가 상대적으로 낮아지게 된다. 앞서 DTI를 적용했을 때 1800만원을 빌릴 수 있었던 직장인이 기존에 1000만원의 빚이 있었다고 하면, DSR 60%를 적용했을 때의 대출 한도는 800만원으로 줄어드는 셈이다.
_ DTI(Debt To Income Ratio 총부채상환비율) / DSR(Debt Service Ratio 총부채원리금상환비율)
